*Indlægget blev bragt i Berlingskes ejendomstillæg den 19/5 - 2022*

Måske man som investor bare skulle vælge at gå med det afkastnøgletal, der giver det højeste afkast? Det er da ellers tillokkende, men så heldig er investorerne desværre ikke. Og for at gøre det hele endnu mindre gennemskueligt, så dækker den nævnte leg med bogstaver over vidt forskellige måder at beregne afkastet på din investering. Så hvad gør man så som investor, der ikke ligger inde med en doktorgrad i beregning af afkastnøgletal? Hvad er forskellen på de enkelte bogstavkombinationer og er det muligt at sammenligne det forventede afkast på tværs af forskellige projekters karakteristika/risikoprofil og forskellige aktivklasser?

## IRR - den interne rente på din ejendomsinvestering

Her kunne man som læser måske frygte, at vi nu er på vej ind i en lang og detaljeret gennemgang af fordele og ulemper og faldgruber og en gennemgang af mere eller mindre kreative indslag for at afdække forskellene mellem de nævnte afkastnøgletal. Men det behøves heldigvis slet ikke. For hvis formålet er at måle, hvad du som investor reelt kan opnå af forventet afkast på din (ejendoms)investering, så er svaret lige til – den interne rente, altså IRR. Det er jo desværre så også det nøgletal, der returnerer det laveste forventede afkast, for her medregnes tidsværdien af de investerede midler.

Det er jo således ufravigeligt, at DKK 1.000 i hånden i dag er at foretrække end DKK 1.000 om 5 år. Som investor giver du jo afkald på den investerede kapital i en given periode, og jo hurtigere du får dine penge tilbage i egen lomme (inkl. et forhåbentligt fornuftigt afkast), desto bedre er det. Så tidsværdien af dine penge SKAL jo selvfølgelig medregnes. IRR måler således og helt simpelt afkastet ud fra hvilke penge man som investor investerer ind i projektet og hvilke indbetalinger der forventeligt kommer ud til investoren og hvornår, fuldstændig som det er tilfældet med indskud og hævninger på en bankkonto. Og ja, det lyder jo så simpelt, at man fristes til at spørge, om det giver mening at beregne et afkast på andre måder. 

Hvis udgangspunktet for en investering er at regne afkastet efter IRR, så er investorerne i stand til direkte at sammenligne det forventede eller det opnåede afkast med investeringer på tværs af aktivklasser, som f.eks. investeringer på aktiemarkedet. Med afsæt i IRR kan investorernes fokus så med fordel være på hvilke risici man påtager sig i den givne investering, herunder hvilke specifikke budgetforudsætninger, der er lagt til grund for den enkelte investering.

For selvfølgelig kan IRR ikke stå alene. Et højt forventet IRR-afkast er jo selvfølgelig ikke nødvendigvis bedre end et lavere – afkast/risiko-forholdet er jo helt afgørende for enhver ejendomsinvestering, herunder beliggenhed, lejeniveau, finansieringsstruktur, exitstrategi osv. Men når udgangspunktet er det samme afkastnøgletal beregnet på den samme simple måde (penge ind – penge ud), så bliver det væsentligt nemmere at sammenligne de forskellige investeringsmuligheder.  

## Husk alle omkostningerne ved investeringen

Men hvad nu hvis IRR så rent faktisk ikke bliver beregnet på den samme måde alligevel? Ja, så er du jo som investor lige vidt og tilbage til udgangspunktet med bogstavlegen, som hurtigt bliver til en forvirrende tal-afkast-leg. Set fra investorens bankkonto og med udgangspunkt i ”penge ind, penge ud”-princippet, så sørg for at IRR måles efter ejendomsselskabsskat og efter diverse etablerings- og exit-/performance- honorarer – det er jo investors endelige tilbagebetaling af investeringen, der måles på. Og hvis investors penge investeres, før ejendommen reelt er opført, så medregnes denne ”stille”periode selvfølgelig også i afkastberegningen – penge ind, penge ud…. Så ved du nemlig, hvad din ejendomsinvestering egentlig giver i afkast!


ROOF's Head of Fund Manegment, Nils Thygesen, sætter ord på de forskellige måder at opgøre afkastet på en ejendomsinvestering og fortæller hvilket afkasttal du bør kigge efter.

Som ejendomsinvestor bør du sætte dig ind i de forskellige måder at opgøre afkastet på din investering.

Hvad giver din ejendomsinvestering egentlig i afkast?

Guide

Hvad giver din ejendomsinvestering egentlig i afkast? - Sådan helt rigtigt?

*Indlægget blev bragt i Berlingskes ejendomstillæg den 21/4 - 2022*

I mange danske byer bygges der i øjeblikket på livet løs, og 2021 var det hidtil travleste år på investeringsejendomsmarkedet i Danmark. Det underbygges af den største transaktionsvolumen i investeringsejendomme nogensinde, nemlig hele DKK 105 mia.* Der er fortsat et stort behov i markedet for at investere kapital i ejendomme, og den høje efterspørgsel fra danske pensionskasser, udenlandske
investorer og private investorer lader til at fortsætte ind i 2022.

<FactBox>
__Porteføljesammensætning__ 
Når formuen investeres og porteføljesammensætningen skal fastlægges, er eksperter enige om, at porteføljen, udover aktier og obligationer, også skal indeholde alternative investeringer, herunder ejendomme. Faktisk anbefales alternativer at
udgøre op til 20-25% af formuen - afhængig af investeringshorisont mv.
</FactBox>

## Boligejendomme dominerer markedet

Størstedelen af investeringerne relaterer sig til boligudlejningsejendomme, især hvad angår private investorer, som skal placere deres investeringsmidler. Og det er forståeligt, at man som investor bedre kan relatere til (bolig)aktivet i modsætning til de forskellige risikofaktorer, som følger med eksempelvis kontorbygninger, butiks- og logistikejendomme.

Under coronakrisen har boliger også vist sig som et sikkert investeringsvalg, da danskerne altid skal have et sted at bo. Boligudlejningsejendomme er desuden en værdifast investering, som er inflationssikker, da alle indtægter i forbindelse med udlejning reguleres årligt med inflationen. Derfor er de i særdeleshed gode i urolige tider.
![Graf - risiko og afkast](//images.ctfassets.net/p9u62ip4ujhn/4LRwUVnMFNsT7I5VNjmPhB/2b247fb0fa2fac12ed681855a1f4f5aa/Graf.JPG)

## Sådan hænger afkast og risiko sammen

Den høje efterspørgsel på boligejendomme har gjort, at afkastet, man kan forvente at opnå på sin investering, har været for nedadgående. Løsningen på det lavere afkast har været at skrue op for de risici, man som ejendomsinvestor påtager sig for at få et tilfredsstillende afkast. Hos private investorer har jagten på høje afkast været på ryggen af negative renter i banken og særdeles volatile aktiemarkeder. Derfor er risikodelen for mange gledet lidt i baggrunden ift. at
vurdere nye investeringsmuligheder.

Man kunne dog med fordel vende tilbage til de gamle dyder, hvor udgangspunktet for investering er en vurdering for den enkelte private investor angående hvilke risici, man er villig til at påtage sig. For der er en åbenlys sammenhæng mellem afkast og risiko. 

> Selvom en investering med et forventet afkast på 9% altid vil synes mere attraktiv end en investering med et afkast på 6%, er dette ikke altid tilfældet. Der er mange andre faktorer, der spiller ind, som man som ejendomsinvestor skal være bevidst om. Fx er beliggenheden ét af de allervæsentligste parametre relateret til afkastet i en ejendomsinvestering. Des bedre beliggenhed, des lavere (men af samme årsag ikke ringere) afkast.

Investeringer i boligejendomme er som udgangspunkt en lavrisikoinvestering indenfor ejendomssegmentet og ligger typemæssigt naturligt tæt på en obligationsinvestering - både hvad angår risiko og afkast. Altså - når du har at gøre med en såkaldt core-ejendom, der defineres som en ejendom, der allerede er opført og med en god, stabil drift dvs. eksempelvis over en længere årrække har haft konstant lav tomgang, markedskonformt lejeniveau, få fraflytninger og ikke mindst veldokumenterede driftsomkostninger. 

Ved at øge risikoen, stiger uforudsigeligheden på væsentlige områder, og du bevæger dig som investor ind i typer af boligejendomme som core plus (uudnyttet mindre potentialer eller driftsmæssige udfordringer), value add (større og væsentlige projekter, herunder konverteringer, moderniseringer eller væsentlige driftsmæssige udfordringer) eller opportunistisk. Opportunistisk har karakter af nybyggeri, hvilket betyder byggerisiko, risiko for at entreprenøren går konkurs, forsinkelser og byggesjusk, usikkerhed omkring hvorvidt beliggenhed og produkt lever op til lejernes forventninger, risikoen ved førstegangsudlejningen, usikre driftsbudgetter, uforudsete udgifter samt usikkerheder omkring lejersammensætning, tomgangsprocenter, hyppighed af udflytninger og betydelig renterisiko frem til ejendommen overtages og realkreditlån dermed kan hjemtages osv.

Der er selvfølgelig ingen af ovennævnte typer af investeringsmuligheder, der er bedre end andre. Men der skal kompenseres afkastmæssigt så rigeligt for at påtage sig øget risici, når uforudsigeligheden går op.

Husk, at sammenhængen mellem risici og afkast er eksponentiel! Og at der altid er alternative investeringsmuligheder at holde op imod - både risiko- og
afkastmæssigt…. i den rækkefølge.

*[Colliers markedsrapport, Danmark 2022](https://www.colliers.com/da-dk/countries/denmark/markedsrapport-2022)

ROOF's Head of Fund Manegment, Niels Thygesene, sætter ord på sammenhængen mellem risiko og afkast i din ejendomsinvestering.

Som ejendomsinvestor er det klogt at sætte sig ind i både det forventede afkast på investeringen og typen af risikoprofil.

Har du styr på risikoen i din ejendomsinvestering?

De forskellige typer aktivers samspil kan udglatte de udsving, som naturligt opstår på det finansielle marked og gøre din portefølje mere robust i krisetider.

På aktiemarkedet opleves større volatilitet end på eksempelvis ejendomsmarkedet, altså er aktier mere svingende i værdi end ejendomme og obligationer. Derfor
skal man ved aktiehandel være anderledes beredt på, at kurserne hele tiden kører op og ned - og have både is i maven og risikovillighed. Til sammenligning er obligationer en mere sikker og stabil investering, hvor den meget lave risiko logisk modsvares af et væsentligt lavere afkast. Flere kigger i dag mod de alternative investeringer for at optimere deres afkast, hvilket dækker over alt det, som ikke er børsnoterede aktier og obligationer; f.eks. ejendomme, solparker, vindmøller, skove, unoterede aktier, hedgefonde og infrastruktur.

Kigger man isoleret set på [ejendomsinvestering](https://www.roofmanagement.dk), ligger denne investeringstype risikomæssigt et sted mellem aktier og obligationer, hvilket kan friste en til at tro, at man samtidig går på kompromis med sit afkast. Faktisk er det ikke tilfældet, da ejendomme er den aktivklasse, som gennem de seneste knap 150 år har givet det højeste afkast på langsigtede investeringer – sammenlignet med aktier og obligationer. 

__I gennemsnit har danske boligejere fået en fortjeneste på 8,1% årligt i perioden 1870 – 2018 – justeret for inflation. Til sammenligning har det danske aktiemarked givet et afkast på 7,2% i samme periode.*__

Ved aktiemarkedet er der færre indgangsbarrierer end ved investering i ejendomme, og investering i aktier kræver mindre kapital end de andre to kategorier. Dertil kommer, at det også er forholdsvis nemt at handle aktier, mens de andre
er lidt mere krævende.

Afhængig af din risikoprofil, vil anbefalingen herfra være, at alternative investeringer bør vægte ca. 25% af din investeringsportefølje, mens de resterende procenter fordeles mellem aktier og obligationer. Er der meget lang tid, til du
skal bruge pengene, så kan andelen placeret i alternative investeringer sagtens være højere. Skal du derimod bruge pengene i løbet af 5-10 år, så skal andelen være lavere. 

## Ejendomsinvestering er blevet mere tilgængelig for private investorer 

Tidligere har alternative investeringer som ejendomme været forbeholdt store pensionskasser, institutionelle kunder og velhavere, som kunne investere i hele ejendomme, men professionelle ejendomsudbydere har gjort ejendomsmarkedet langt mere tilgængeligt for private investorer. Hvis du er på udkig efter en langsigtet og stabil investering, kan du derfor med fordel kigge i retning af ejendomme. 

Ved investering i alternativer som ejendomme, påtager man sig nogle andre typer risici end ved traditionelle aktiver, og ét af dem er illikviditet. Ejendomsmarkedet betegnes som mere stabilt, men mindre likvidt – det vil sige længere omsætningstid, hvis man vil sælge.

Ejendomme handles ikke fra dag til dag, og investeringshorisonten er typisk minimum 10 år. Selv i tider med lavkonjunktur, skal danskerne have et sted at bo, og taler man om boligudlejningsejendomme, er ejendomme en værdifast investering, som er inflationssikker, da alle indtægter i forbindelse med udlejning af lejemål reguleres årligt med inflationen.

Man skal ikke investere i ejendomme, fordi man forventer en stor prisstigning. Det primære ved en ejendomsinvestering er driftsoverskuddet, så der løbende afvikles på gælden i ejendommen og skabes en god opsparing. Prisstigninger
ved ejendomme er sekundære, omend ofte med til at gøre investeringen attraktiv og give et godt udbytte løbende. 

## Aktiv versus passiv investering i ejendomme 

Det kræver specialistviden at foretage alternative investeringer, og særligt dét at købe og ikke mindst drive en ejendom er omfangsrigt. Ud fra en betragtning om at sprede sin risiko, er det ikke nødvendigvis det bedste at købe en bolig for at leje den ud. Det vil derimod give bedre mening at sprede risikoen over flere lejemål i samme ejendom, hvilket muliggøres af markedets udbydere af ejendomsfonde. At være aktiv ejendomsinvestor kræver både tid og et bredt spektrum af kompetencer. Til gengæld er man selv herre over valg af ejendom, økonomi og drift.

En passiv investering, derimod, lægger ansvaret til at finde og drive en ejendom optimalt 100% i hænderne på professionelle. Til gengæld frigives tid og ressourcer til den enkelte investor, som trygt kan læne sig tilbage og se
formuen vækste.

*Kilde: [Finans.dk](https://www.finans.dk)

En porteføljesammensætning af aktier, obligationer og alternative investeringer er fordelagtig for dig som investor, da de har lav korrelation til hinanden, og du dermed reducerer dine risici.

En porteføljesammensætning af aktier, obligationer og alternative investeringer er fordelagtig for dig, da de har lav korrelation til hinanden, og du dermed reducerer dine risici.

Alternative investeringer bør indgå i din investeringsportefølje

Derfor bør alternative investeringer indgå i din investeringsportefølje

*Indlægget er bragt i Berlingskes ejendomstillæg den 10/3 - 2022*

Især de professionelle, udenlandske investorer betragter stadig Danmark som sikker havn og har snart gjort det gennem en længere årrække. Denne stabilitet smitter tydeligt af på det øvrige investeringsmarked. Det vil sige, at også private investorer, såvel større som mindre, kan være rimelig sikre på, at det at sætte penge i fast ejendom er en god og tryg investering. Især er der efterspørgsel på boligejendomme. Ifølge ”[Danish Investment Atlas 2022](https://red.dk/praesentation-af-red-danish-investment-atlas-2022/)”, der udgives af Cushman & Wakefield RED, var boligmarkedet i 2021 både kendetegnet ved en umættelig efterspørgsel efter stort set alle typer af boligaktiver, et stigende lejeniveau og faldende afkastkrav.

## Boliger er stadig det største segment 
Det har ifølge Cushman & Wakefield RED resulteret i en høj investeringsaktivitet i hele landet samt en transaktionsvolumen, der nåede hele 65,8 mia. kr. i 2021. Med en andel på 55 pct. af den samlede volumen blev boligsegmentet derfor endnu en gang det største ejendomssegment. Væksten er ligeledes markant inden for logistikejendomme, men også kontormarkedet klarer sig fint, og her er det især den danske kapital, der dominerer. 

Interessen for kontormarkedet bekræftes af en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, Jones Lang LaSalle, der sammen med EDC Poul Erik Bech netop har offentliggjort rapporten ”JLL Nordic Outlook - Spring 2022”. Den viser, at investeringsvolumen i dette segment steg med mere end 100 pct. i 2021, lige som de udenlandske investorer på den front nu også i højere grad kigger på Danmark. 

## Investorerne har været meget trofaste 
Da Coronakrisen lukkede landet ned i starten af 2020, forsvandt investorerne som dug for solen. Men de vendte heldigvis hurtigt tilbage, og siden har ejendomsmarkedet altså været præget af høj grad af stabilitet - også selv om
markedet på det seneste har vist tegn på en rentestigning. Der har dog ikke været tale om en stigning, som blot tilnærmelsesvis har overhalet inflationen.

Vi kan muligvis forvente, at krigen i Ukraine får inflationen til at vokse lidt, men umiddelbart er der ikke nogen grund til at lade alarmklokkerne lyde. Det danske ejendomsmarked ser ud til at ville være ganske stabilt også i den nærmeste fremtid. Beskæftigelsen er høj, og tomgangen inden for såvel logistiksom
kontorsegmentet er på et meget lavt niveau. 

## Den danske kapital rører nu også på sig 
Man kan i mange henseender sige, at de udenlandske investorer er med til at holde hånden under det danske ejendomsmarked. Det har dog den behagelige sidegevinst, at den store udenlandske interesse også er med til at øge interessen blandt de danske investorer. Kigger man f.eks. på væksten i volumen, kan vi notere os, at de danske investorer igen er særdeles aktive efter en kortere pause. 

På trods af, at verden synes at have været af lave de seneste år grundet Coronakrisen og, at krigen i Ukraine nu har taget over, er det danske investeringsmarked forbavsende stabilt. 

Især professionelle, udenlandske investorer betragter stadig Danmark som sikker havn og denne stabilitet smitter tydeligt af på det øvrige investeringsmarked. 

Det danske ejendomsmarked er stadig en tryg og sikker havn

Nyheder

*Indlægget er bragt i Berlingskes ejendomstillæg den 10/2 - 2022*

Komplet investeringsforvaltning bør være en del af pakken, når du investerer i en ejendom gennem en professionel ejendomsudbyder, og forvaltningen er et af de mest essentielle parametre i en succesfuld ejendomsinvestering. 

Forvaltning er at passe på ejendommen og sikre værdien af samme ved at forvalteren sætter sig i investors sko og agerer professionelt i dennes interesse. Gør man dette med succes, giver det både tilfredse lejere og er samtidig med til at sikre, at man får den bedste pris på ejendommen, når den skal sælges. Derfor er det yderst vigtigt, at du som investor er opmærksom på, at de ejendomme, du investerer i, forvaltes professionelt. 

For eksempel bør forvalteren have viden om alt fra brandtekniske anlæg og VVS til ventilationsanlæg og brug af solceller samt et indgående kendskab til forskellige aggregater. Men også viden om lejefastsættelse og hvordan man får tilfredse lejere, er en del af forvalterens opgaver. Har man ikke den fornødne viden, opdager man heller ikke fejlene. 

Drift favner bredt, og spørger du mig, bør man som asset manager kende hver en skrue på de ejendomme, man har under forvaltning. Løbende servicetjek, fingeren på pulsen og øje for detaljer er afgørende elementer, som er med til at sikre det fulde udbytte, og det er noget, som skal prioriteres. En ejendom skal passes og plejes med stor detaljeringsgrad.

## Her kan forvalteren gøre en betydelig forskel 
Den 1. juli 2020 trådte ændringer i boligreguleringsloven i kraft. Som forvalter eller ejendomsindehaver med ejendomme i regulerede kommuner, er der flere nye forhold, man skal være opmærksom på, hvis man f.eks. fortsat ønsker at lave gennemgribende forbedringer (§ 5, stk. 2-lejemål) af lejemål for at opregulere lejen ved istandsættelse af opsagte boliglejemål. 

Lad mig tage et eksempel – nemlig energimærket. Energimærket skal enten være forbedret mindst to niveauer fra loven trådte i kraft eller være minimum C. Der er mange forskellige tiltag, man kan igangsætte for at forbedre ejendommens energimærke. Udskiftning af vinduer, facadeisolering, isolering af hulrum i tagkonstruktionen, forbedringer af ejendommens varme-flow, taget og meget mere. Det vil medføre mulighed for at højne lejeindtægterne og forbedre ejendommen helt overordnet. Et andet godt eksempel på, hvornår en aktiv forvaltning af driften får en væsentlig og meget konkret økonomisk betydning for investorer, er, når vi taler elforbrug på fællesarealer i udlejningsejendomme, hvor lyset enten kan brænde konstant eller være sensordreven. 

I en verden, hvor der er stor fokus på [bæredygtighed](https://www.roofmanagement.dk/baeredygtige-byggesten), og hvor elpriserne skyder i vejret, er det svært at forestille sig en ejendom med +100 studieboliger, hvor lyset brænder konstant i fælleskøkken, opgang, kælder og på øvrige fællesarealer, men ikke desto mindre findes den type ejendomme. Der går mange kWh på den konto, som forholdsvis nemt kan spares med en sensordreven løsning, og det store elforbrug er både unødvendigt for pengepungen, dårligt for miljøet og til gene for ejendommens naboer. 

Dansk Energi estimerer, at priserne i første kvartal af 2022 vil ligge 148% over tilsvarende periode i 2021. Derfor gør vi alle klogt i at tænke vores rutiner igennem en ekstra gang. Elpriser afspejler udbud og efterspørgsel og er dyrest i de tidsrum, hvor flest benytter sig af det. Derfor er det ikke nødvendigvis i de sene nattetimer, der er størst besparelser at hente ved at skifte til sensordrevne lysløsninger, men ikke desto mindre hænger udgifter direkte sammen med investors afkast i sidste ende.

Et andet af mine favoriteksempler, når det kommer til driftsoptimering, vedrører afkøling. Også her kan et lille tiltag fra forvalters side have stor (økonomisk) effekt. Fjernvarmeværkerne kan have afkølingskrav for returvarmen, og overholdes disse ikke, modtager man en straf/afkølingsmerudgift. Modsat modtager man en bonus, hvis man har ”god” afkøling. Det kan f.eks. ske ved montering af et styringspanel, der temperaturregulerer fjernvarmen i ejendommen, som også giver mulighed for at følge med i op og nedreguleringer.

En dygtig forvalter kaster løbende et kritisk blik på muligheder for optimering af driften og henter alle de besparelser, der er at hente, så du som passiv investor trygt kan læne dig tilbage i vished om, at din investering er i trygge og kompetente hænder.

En ejendomsinvestering er kompleks, og optimeret drift af ejendommen er kernen i en investering i boligudlejningsejendomme. Professionel drift sikrer nemlig, at ejendommen vedligeholdes fremfor at forringes - til gavn for både investorer og lejere.

En ejendomsinvestering er kompleks, og optimeret drift af ejendommen er kernen i en investering i boligudlejningsejendomme, da det sikrer værdien ved salg af ejendommen.. 

Derfor er ejendomsdriften en afgørende faktor i din investering

Det er alt andet end uvæsentligt for en investering, hvad vi danskere prioriterer, når vi vælger at flytte til en ny by, og nu er der nogle interessante svar at finde i Fremforsks (Center for Fremtidsforskning) nyeste udgivelse, “Fremtidens Boligmarked i 2030 og 2035”.  

## Derfor flytter danskerne
En af de mest fremtrædende og overraskende pointer er, at færre end 10% af dem, der er flyttet i perioden fra 2018 til 2020 er flyttet pga. deres arbejde. Dermed konkluderes det, at arbejdets betydning som lokaliseringsfaktor på boligmarkedet er faldende, mens boligen i sig selv opprioriteres.

Det understøttes af undersøgelser, som viser, at kun ca. én ud af fem vælger at flytte med, når statslige arbejdspladser flyttes fra hovedstadsområdet til andre dele af landet. Mange er altså mere villige til at skifte arbejdsplads end til at flytte bolig, hvis transporttiden bliver for stor. Den lave arbejdsløshed i samfundet gør også, at folk ikke er tvunget til at blive i et job, når de flytter, men i stedet har gode muligheder for at finde et nyt.  

__Se nogle af undersøgelsens findings i nedenstående diagram:__
![graf](//images.ctfassets.net/p9u62ip4ujhn/15OHBeX7hWA4EoQHtuVWBj/1256cf836d5c5bee3e4cf4324a2cbf90/flytteaarsager.jpg)

*Diagram: ”Fremtidens Boligmarked i 2030 og 2035”*

Samfundet er naturligvis også præget af Coronakrisen, som ifølge rapportens analyse af flytteårsager, påvirkede flytninger i 17% af tilfældene i 2020 (OBS: fremgår ikke af diagram). De to mest fremtrædende begrundelser i de tilfælde er, at krisen gav den nødvendige ro til at undersøge markedet og derudover fik mange til at savne familie og venner. Boligen bliver altså opprioriteret, og samtidig bliver beslutningen om at flytte fremskyndet. De spredte flyttemønstre forstærkes yderligere af digitalisering og øget accept af og mulighed for hjemmearbejde.

__Men hvad sker der egentlig med boligmarkedet, når transporttiden til arbejdet falder i baggrunden og andre årsager til flytninger ryger højere op på ranglisten? Og hvad kan det få af betydning for både store og små byer?__

Der hersker ingen tvivl om, at de kommuner og områder, der vinder på den lange bane, er dem, der har fokus på byudvikling, forbedring af infrastrukturen og som er opmærksomme på, hvem der flytter til, så de lokale tilbud matcher deres ønsker og behov, men rapporten peger på, at dette ikke kan stå alene. Typisk peger danskerne på to årsager til flytning, og de to mest dominerende er ”ønsket om en ny bolig” og ”ønsket om at bo et andet sted”. Derudover er der typisk et element af timing: Er der eksempelvis et barn på vej, lige som den rette bolig dukker op i barndomsbyen? En anden konklusion fra samme studie er nemlig, at vi ofte flytter til en by, som vi har en tilknytning til. Danskernes flyttemønstre rummer altså mange forskellige aspekter og skal generelt ses i lyset af en øget fleksibilitet på arbejdsområdet.

## Kig på de store generationer – og kig fremad
Befolkningstilvækst er og bliver et væsentligt parameter, når man som ejendomsinvestor vurderer markedet, men den gode investering kræver et langsigtet blik på boligmarkedet, som styrkes yderligere af at studere andre mønstre i samfundet. Derfor er en historisk uændret befolkningstilvækst heller ikke et entydigt tegn på, at et område ikke kan vækste fremadrettet.

Lige nu dominerer to store grupper eksempelvis befolkningen: Den store 90’er generation, som er i færd med at skabe familie samt en stor generation af seniorer. Derfor er det vigtigt at have for øje, hvad disse to grupper prioriterer, når man skal udvælge de bedste investeringscases. Det skal også tages i betragtning, at regeringen gør sit for at forsøge at sprede danskerne ud rent geografisk – bl.a. med udflytning af uddannelser og andre offentlige instanser, hvilket også kan være med til at præge danskernes flyttemønstre – nu og på længere sigt. 

I øjeblikket ser vi fortsat befolkningsvækst i storbyerne men mange af landets mindre byer oplever også positiv fremgang. Der vil dog med al sandsynlighed være vindere og tabere i mindre byer og landområder. Alt i alt ser vi altså ind i et komplekst landskab af spredte flyttemønstre, hvor menneskers private livssituationer spiller en tiltagende stor rolle. 

Som ejendomsinvestor er der derfor masser af potentiale i at studere større befolkningsgruppers flyttemønstre og forholde sig til, hvordan det påvirker ejendomsmarkedet og konkrete byer, hvis man ønsker at sikre sit afkast ved en langsigtet investering. 

Interesserer man sig for ejendomsinvestering, er det nærliggende at studere de flyttemønstre, der præger samfundet. Det er nemlig alt andet end uvæsentligt for en investering, hvad vi danskere prioriterer, når vi vælger at flytte til en ny by.

Interesserer man sig for ejendomsinvestering, er det nærliggende at studere de flyttemønstre, der præger samfundet. Dyk ned i gundene til det her.

Så er der nyt om danskernes flyttemønstre - ROOF Management

Så er der nyt om danskernes flyttemønstre

Opdateret 15.03.2022 

En investering af denne art giver desuden mulighed for at opretholde en VSO-ordning, som man ellers står overfor at skulle realisere. Dette er muligt, da udlejning af fast ejendom betragtes som erhvervsmæssig virksomhed, og der maks er ti deltagere i disse ejendomsprojekter (hvilket er maksimum).

## Hvad er virksomhedsskatteordningen?
Virksomhedsskatteordningen er en ordning, som giver dig mulighed for at udskyde din skatteforpligtigelse. Du kan med denne ordning vente med at realisere dine midler, indtil det er passende i forhold til din generelle privatøkonomi. 

Hvis du, for eksempel, på nuværende tidspunkt betaler topskat, kan du vente med at realisere midlerne, indtil du er pensioneret og dermed drage fordel af en lavere skatteprocent. Dertil kommer den fordel, at den konkrete investering i sig selv kan opretholde en VSO-ordning.

Typisk vil du have en opsparing i VSO, når du:

1. ikke har trukket overskuddet ud eller
2. har solgt din virksomhed. Vigtigt at vide er, at du kan investere med VSO-midler, hvad enten du er aktiv eller passiv i din virksomhed.

<FactBox>

__FAKTA__  

Skattemæssigt resultat kan opspares i VSO til lavere sats end ved personlig indkomst eller kapitalindkomst, som typisk ligger på 56% eller 42%. VSO-satsen er 22%.
</FactBox>

Statsautoriseret revisor Claus Carlsen fra revisionsfirmaet [Grant Thornton](https://www.grantthornton.dk/) giver her hans besyv på investering med VSO-midler. Claus har været revisor siden 1985 og var dermed revisor allerede ved vedtagelsen af virksomhedsskatteordningen i 1987. I dag har han 35 års erfaring med revision, skat og rådgivning. 

Ifølge Claus Carlsen har virksomhedsskatteordningen mange regler og undtagelser, og der har løbende været afgørelser, som kaster mere lys over den komplekse ordning. Og det er vigtigt for dig med opsparing i VSO-midler at have styr på sagerne, da skattemyndighederne har fokus på virksomhedsskatteordningen og løbende foretager kontroller.

For eksempel stilles der krav til bogholderiet, idet virksomhedens økonomi skal holdes 100% adskilt fra privatøkonomien. Ønsker du at investere dine VSO-midler, er der ligeledes strikse regler for, hvor midlerne må placeres.

Skattetransparente selskaber (I/S, K/S eller P/S) med maksimalt 10 ejere, er en god mulighed for placering af VSO-midler, hvilket gør [ejendomsinvestering](https://www.roofmanagement.dk) til en oplagt mulighed.

Camilla Dalum, CEO hos ROOF, udtaler:

> Vi har for nylig haft et investeringsprojekt med plads til 10 investorer, hvor der blandt andet kunne investeres med VSO-midler, og det viste sig som et populært produkt. Projektet [ROOF Invest Forsytiaparken P/S](https://www.roofmanagement.dk/projekter/forsytiaparken) bestod af 35 nyopførte rækkehuse og lejligheder i Næstved, som fremstod fuldt udlejet. Den gennemsnitlige årlige forrentning var på 11%, og minimumsinvesteringen var DKK 2,14 mio. Ved investering med VSO-midler i ROOF Invest Forsytiaparken, beskattes værdistigningen først ved salg.

Vi anbefaler, at du rådfører dig med din egen revisor, inden du foretager en investering med VSO-midler.

## Hvis du bruger VSO-ordningen, skal du være særligt opmærksom på:
- Du må ikke låne ud af dine aktiver
- Du må ikke fratrække evt. underskud i anden indkomst end VSO. Det kan alene fremføres til modregning i efterfølgende års overskud i samme virksomhed
- Hvis du hæver mere ud af din VSO-beholdning end a conto-skatten, sker der en beskatning af denne del af overskuddet som enten personlig indkomst eller kapitalindkomst (når kapitalafkastsatsen igen bliver højere end 0%)
- Underskud, som ikke er anvendt ved opløsning af din virksomhed, går tabt

Vi har hele tiden nye projekter på vej, og hvis du er interesseret i at høre mere om fremtidige investeringsprojekter med mulighed for at investere VSO-midler, så skriv dig på interesselisten her.

Opsparing af VSO-midler kaldes også virksomhedsskatteordningen og omhandler midler bestående af et overskud fra f.eks. en virksomhed, som, uden ekstra skatteomkostning, kan investeres i udvalgte fonde og investeringsselskaber.

Det skal du vide om at investere med VSO-midler - ROOF

Det skal du vide om at investere med VSO-midler

Den 17. november 2021 afholdt vi et vellykket ROOFTOP event på toppen af Codanhuset i København. På dagen løftede vi sløret for en ny og attraktiv investeringsmulighed, nemlig [ROOF Invest Forsytiaparken](https://www.roofmanagement.dk/projekter/forsytiaparken-i) hvor det er muligt at investere med VSO-midler. Udover oplæg fra CEO Camilla Dalum og investeringskonsulent Kim Pagano Sauer blev gæsterne præsenteret for et fagligt indlæg om virksomhedsskatteordningen og investering af VSO-midler af Partner/Statsautoriseret revisor hos Grant Thornton, Claus Carlsen.

Senere på aftenen blev der budt på lækker tapas og musikalsk indslag, og der var mulighed for at stille spørgsmål om den nye fond.

![blog-event2-champagne](//images.ctfassets.net/p9u62ip4ujhn/5ngk9f9tMJtprHlTGPQ9q0/948554030f93b3a5d814ab5a635b18f3/IMG_3-1-1024x683.jpeg)

![blog event tapas](//images.ctfassets.net/p9u62ip4ujhn/6QMXN8z3LVfhDFKROpOkyI/c342be413a037fc61aa1b301649c4cd2/IMG_2045-1-1024x683.jpeg)

![blog event kim](//images.ctfassets.net/p9u62ip4ujhn/6HslEllNaIbbCTQohicJtV/c126e23121ff26b072f3593ad7ba3f47/IMG_5-1-1024x670.jpeg)

Den 17. november 2021 afholdt vi et vellykket ROOFTOP event på toppen af Codanhuset i København. Her præsenterede vi vores nye fond og bød på bobler, tapas, musikalsk indslag og et fagligt oplæg om virksomhedsskatteordningen.

I november 2021 afholdt vi et vellykket event på toppen af Codanhuset, hvor vi præsenterede vores nye fond og bød på bobler, tapas og VSO-oplæg.

Eksklusivt ROOFTOP event på toppen af København

Event

Eksklusivt event på toppen af København

Der er vind i sejlene hos Asset Management selskabet ROOF Management A/S, som i 2021 har udvidet medarbejderstaben med hele 12 nye medarbejdere. Senest kunne vi berette om nyansættelsen af Senior Investment Manager, Brian Rathje, og siden er Robert Husted tiltrådt som kundedirektør, mens marketing-teamet er blevet udvidet med to nye medarbejdere.

Pr. 1. september er der nu også nye toner i bestyrelsen. Her bydes et varmt velkommen til Pernille Sandberg Bech, CEO og stifter af [Goodtalks](https://goodtalks.dk/), og Lars Brondt, COO hos Hovedstadens Ejendomsadministration A/S. Bettina Lange og Malene Erhrenskjöld udtræder, mens Peter Lindegaard fortsat sidder som bestyrelsesformand og Thomas Hvalsø Hansen som næstformand.

Camilla Dalum, CEO hos ROOF Management A/S, lægger ikke skjul på sin begejstring for at have kapret de to eftertragtede profiler til ROOF’s bestyrelse:

> ROOF er i vækst, og med de helt rette kompetencer og personligheder i team og bestyrelse kommer vi længst. Både Pernille og Lars er håndplukket til formålet, og vi byder dem velkommen hos ROOF med stor ydmyghed og forventningens glæde. Hver især byder de ind med skarpe perspektiver på både ledelse og udvikling, og så har de begge mennesket i centrum, hvilket matcher ROOF’s værdier godt. Pernille er enormt inspirerende, og hun kan noget helt unikt med motivation, mennesker og forandring. Lars er særdeles respekteret i ejendomsbranchen og foruden hans empatiske væsen, byder han ind med en særlig evne til at skabe værdi og fremgang – og mange visionære idéer. Jeg glæder mig til at fortsætte rejsen herfra – med dem på holdet.

Om de nye udfordringer siger Pernille Sandberg Bech:

> Jeg er enormt ydmyg og taknemlig over muligheden for at indtræde i bestyrelsen hos ROOF Management. Holdet bag ROOF tænker visionært og har et skarpt blik for fremtiden. At sætte en bestyrelse med diversitet er blot ét udtryk, men også tankerne bag at lancere en investeringsplatform der giver alle mennesker mulighed for at investere i noget håndgribeligt som mursten er meget fremadsynet. Jeg håber med min kommercielle ’popcornhjerne’ og erfaring med community og brandbuilding at kunne bidrage på rejsen.

Også Lars Brondt uddyber sine refleksioner om indtræden i bestyrelsen her:

> ROOF Management A/S er en virksomhed med et stærkt værdisæt, en tydelig vision og en klar value proposition til markedet og kunderne skabt af Camilla Dalum og hendes team af dygtige medarbejdere. Netop disse elementer og muligheden for at skabe værdi i krydsfeltet mellem PropTech og ejendomsinvesteringer tiltaler mig enormt. Jeg glæder mig til at bruge min viden om ejendomme, mit kendskab til branchens aktører og vilkår samt min erfaring med ledelse af organisationer og teams til at bidrage til den fortsatte positive udvikling og skalering af ROOF.

## Pernille Sandberg Bech

Pernille er CEO og stifter af Goodtalks. Hun har bl.a. en baggrund som CHRO hos Aleris-Hamlet Hospitaler og HR & Kommunikationsansvarlig hos Falck Assistance. Pernille sidder på yderligere to bestyrelsesposter samt i to bestyrelsesråd. Pernille Sandberg Bech er en respekteret HR-profil, som er meget synlig i iværksættermiljøet, mediebilledet og særligt på LinkedIn. Her deler hun ud af positive indlæg, motiverer til personlig udvikling og opfordrer til opbakkende ledelse i trit med tiden.

## Lars Brondt
Lars Brondt er uddannet advokat og har +18 års erfaring med ejendomme og entrepriseret. Han har en baggrund som bl.a. direktør hos EjendomDanmark og kommerciel direktør hos Newsec Property Asset Management og partner i Stronghold Invest AB. I dag er Lars COO i en privatejet ejendomskoncern og her ansat i Hovedstadens Ejendomsadministration A/S. Lars sidder også i bestyrelsen i en anden dansk PropTech virksomhed, nemlig Estaid, som er en digital platform, der giver let adgang til og overblik over alle ejendomsdata til branchens professionelle aktører.
![Lars](//images.ctfassets.net/p9u62ip4ujhn/5w7qihxiKTaBJdxe9lRFec/660db2a39c314243a83100d8a74f35a8/Lars.jpg)

Vi har inviteret to nye og spændende profiler med på vækstrejsen, nemlig Pernille Sandberg Bech og Lars Brondt. Begge er skarpe ledelsesprofiler, som går op i at spille hinanden gode på arbejdsmarkedet og udvikle virksomheder med holdånd som afsæt.

Vi har inviteret to nye og spændende profiler med på vækstrejsen, nemlig Pernille Sandberg Bech og Lars Brondt. 

ROOF Management A/S styrker bestyrelsen med nye kræfter

Internt

<FactBox>
__Investering i ejendomme__ 
En ejendomsinvestering ligger i kategorien ”alternative investeringer” sammen med alt andet, der ikke er børsnoterede aktier eller obligationer. For eksempel ligger vindmøller, solparker, skove, hedgefonde, infrastruktur, kunst mm. i samme kategori. Sammenligner man med aktier og obligationer, er ejendomme den aktivklasse, der gennem de seneste knap 150 år har givet det højeste afkast på langsigtede investeringer.
</FactBox>

## Hvem er vi?

ROOF Management er en professionel ejendomsudbyder og -forvalter, der tilbyder investeringsprojekter i form af boligudlejningsejendomme samt professionel forvaltning af ejendomme. Minimumsinvesteringen hos ROOF er 750.000 kr., og i alle vores fonde kan der investeres med frie midler, selskabsmidler og pensionsmidler. Udvalgte fonde udbydes også til VSO-midler, også kaldet virksomhedsskatteordningen.

## 1. Du er i trygge hænder - og vi er 100% transparente i alt, hvad der vedrører din investering

Vi gør alt for at skabe en tryg investeringsrejse for vores investorer. Det gør vi blandt andet ved at være transparente i vores kommunikation og åbne omkring vores budgettering. Vi tager altid vores forholdsregler for den generelle udvikling og inflation, og vi lover aldrig mere, end vi kan holde, ligesom vi ikke indregner ejendommes værdistigninger. Vi lægger med andre ord vægt på en konservativ budgettering og ordentlige forhold, og vi overrasker dig hellere positivt end lover for meget.

Hos ROOF har vi professionelle og engagerede ejendomsfolk siddende rundt om hele bordet, og vi tager godt vare på dine midler. Vi har også en digital investorportal, hvor du altid kan logge ind og følge med i udviklingen omkring dine investeringer hos os. Som investor inviteres du også løbende til generalforsamlinger, og du har derudover mulighed for at blive en del af bestyrelsen, hvis du ønsker at følge aktiviteterne omkring ejendommen tæt. 

## 2. Du behøver ikke røre en finger - vi gør det hele for dig

Når du investerer i en ejendom hos ROOF Management, er det en passiv investering. Det betyder, at du kan læne dig tilbage i vished om, at din formue er i trygge og kompetente hænder hos professionelle. Det kræver specialistviden at foretage alternative investeringer og særligt dét at købe og drive en ejendom er omfangsrigt. 
Hos ROOF gør vi alt arbejdet for dig. Vi udvælger og opkøber ejendommen, står for grundig Due diligence, forhandler en god og fornuftig finansiering hjem, benytter vores partnerskaber og forhandler fordelagtige aftaler på plads. Vi sikrer udlejning af ejendommen til gode og stabile lejere, står for samarbejdet med en nøje udvalgt ejendomsadministrator og sikrer en optimeret og bæredygtig drift, hvor ejendommen vedligeholdes, så den er mest mulig værd den dag, den skal sælges. Og så står vi selvfølgelig også for salget i sidste ende. 

## 3. Din investeringsejendom optimeres så vidt muligt med bæredygtige elementer

Driften af en ejendom er kernen i en ejendomsinvestering, når vi taler boligudlejningsejendomme, og en dygtig ejendomsforvalter kaster løbende et kritisk blik på muligheder for optimering af driften og henter alle de besparelser, der er at hente. 
Hos ROOF er fokus både på tilfredse lejere og tilfredse investorer, og når vi drifter en ejendom, er bæredygtighed et væsentligt parameter i vores beslutninger. Alle ejendomme kan have glæde af bæredygtige elementer, men det er naturligvis en hårfin balance, hvor vi vælger at sætte ind på de konkrete ejendomme, så indsatsen giver mening i forhold til outcome. Optimeringer kan for eksempel omhandle grøn strøm, energibesparende LED belysning, ladestandere til elbiler, vandspareplaner eller konkrete tiltag omkring cirkulær økonomi.


Vi lover dig en tryg investeringsrejse, hvor du skal foretage dig mindst muligt. Læs om det og en række andre fordele ved at vælge netop os som din udbyder af ejendomsinvesteringer.

ROOF Management er en professionel ejendomsudbyder og -forvalter, der tilbyder investeringsprojekter i form af boligudlejningsejendomme samt professionel forvaltning af ejendomme

Tre gode grunde til at placere din ejendomsinvestering hos ROOF Management

Spændende guides til ejendomsinvestering, nyheder om ejendomsmarkedet, spændende webinarer og eksklusive events. Følg med her på siden, hvor vi holder dig opdateret.

På siden her kan du blive klogere på forskellige aspekter af ejendomsinvestering og holde dig opdateret på nyheder fra ROOF Management.

Hold dig opdateret

Tilmeld ROOF's nyhedsbrev