Indlægget blev bragt i Berlingskes ejendomstillæg den 19/5 - 2022
Måske man som investor bare skulle vælge at gå med det afkastnøgletal, der giver det højeste afkast? Det er da ellers tillokkende, men så heldig er investorerne desværre ikke. Og for at gøre det hele endnu mindre gennemskueligt, så dækker den nævnte leg med bogstaver over vidt forskellige måder at beregne afkastet på din investering. Så hvad gør man så som investor, der ikke ligger inde med en doktorgrad i beregning af afkastnøgletal? Hvad er forskellen på de enkelte bogstavkombinationer og er det muligt at sammenligne det forventede afkast på tværs af forskellige projekters karakteristika/risikoprofil og forskellige aktivklasser?
IRR - den interne rente på din ejendomsinvestering
Her kunne man som læser måske frygte, at vi nu er på vej ind i en lang og detaljeret gennemgang af fordele og ulemper og faldgruber og en gennemgang af mere eller mindre kreative indslag for at afdække forskellene mellem de nævnte afkastnøgletal. Men det behøves heldigvis slet ikke. For hvis formålet er at måle, hvad du som investor reelt kan opnå af forventet afkast på din (ejendoms)investering, så er svaret lige til – den interne rente, altså IRR. Det er jo desværre så også det nøgletal, der returnerer det laveste forventede afkast, for her medregnes tidsværdien af de investerede midler.
Det er jo således ufravigeligt, at DKK 1.000 i hånden i dag er at foretrække end DKK 1.000 om 5 år. Som investor giver du jo afkald på den investerede kapital i en given periode, og jo hurtigere du får dine penge tilbage i egen lomme (inkl. et forhåbentligt fornuftigt afkast), desto bedre er det. Så tidsværdien af dine penge SKAL jo selvfølgelig medregnes. IRR måler således og helt simpelt afkastet ud fra hvilke penge man som investor investerer ind i projektet og hvilke indbetalinger der forventeligt kommer ud til investoren og hvornår, fuldstændig som det er tilfældet med indskud og hævninger på en bankkonto. Og ja, det lyder jo så simpelt, at man fristes til at spørge, om det giver mening at beregne et afkast på andre måder.
Hvis udgangspunktet for en investering er at regne afkastet efter IRR, så er investorerne i stand til direkte at sammenligne det forventede eller det opnåede afkast med investeringer på tværs af aktivklasser, som f.eks. investeringer på aktiemarkedet. Med afsæt i IRR kan investorernes fokus så med fordel være på hvilke risici man påtager sig i den givne investering, herunder hvilke specifikke budgetforudsætninger, der er lagt til grund for den enkelte investering.
For selvfølgelig kan IRR ikke stå alene. Et højt forventet IRR-afkast er jo selvfølgelig ikke nødvendigvis bedre end et lavere – afkast/risiko-forholdet er jo helt afgørende for enhver ejendomsinvestering, herunder beliggenhed, lejeniveau, finansieringsstruktur, exitstrategi osv. Men når udgangspunktet er det samme afkastnøgletal beregnet på den samme simple måde (penge ind – penge ud), så bliver det væsentligt nemmere at sammenligne de forskellige investeringsmuligheder.
Husk alle omkostningerne ved investeringen
Men hvad nu hvis IRR så rent faktisk ikke bliver beregnet på den samme måde alligevel? Ja, så er du jo som investor lige vidt og tilbage til udgangspunktet med bogstavlegen, som hurtigt bliver til en forvirrende tal-afkast-leg. Set fra investorens bankkonto og med udgangspunkt i ”penge ind, penge ud”-princippet, så sørg for at IRR måles efter ejendomsselskabsskat og efter diverse etablerings- og exit-/performance- honorarer – det er jo investors endelige tilbagebetaling af investeringen, der måles på. Og hvis investors penge investeres, før ejendommen reelt er opført, så medregnes denne ”stille”periode selvfølgelig også i afkastberegningen – penge ind, penge ud…. Så ved du nemlig, hvad din ejendomsinvestering egentlig giver i afkast!
